各位嘉宾、各位专家，先作一个简单自我介绍，我从2001年开始做房地产开发，从珠三角做到长三角，2016年开始转型，2017年作为招商产业的负责人，亲自做了蛇口网谷、意库，包括蛇口的很多办公楼的运营。2018年又去负责南油集团，在前海有平方汽车产业园，在保税港区做了几个产业园。2020年受到上级组织的委派，去了黑龙江支持东北振兴，在黑龙江哈尔滨自贸区管委会担任副主任和松北区副区长，分管工信、科技以及对大湾区的招商。

  今天谈不上分享，就是跟大家探讨，更侧重于政府的视角，特别是在政府做产业建设的视角，跟大家做一个探讨。

  我在政府挂职了两年，去年才回到招商蛇口。招商蛇口的情况跟各位明白的都差不多，我们就是以蛇口网谷、南海意库和光明智慧城三个产品线多个城市的复制，也有两个REITs，还有几只产业基金，每年也能投几十亿。还有一些招商、运营、数字化的工作，这都是大同小异的。

  做产业园区跟政府捆绑很重要，如果在某地做产业园区可以帮助地方政府落实上级的战略和讲话精神，这是非常奏效的产业园区的做法。一般来自上级政府的文件在下面落实是最快的，如果我们在当地有产业园区的话就可以借势。

  这里有个例子，2021年中央经济工作会议的报告有20来页纸，基本上每页都在讲数字化的经济，对数字化的经济格外的重视，从省委一把手开始天天都在抓数字化的经济。在哈尔滨有一个深哈产业园，深哈产业园就抓住这个机会，跟政府一起谋划，打造成黑龙江的数字化的经济标杆园区，后来就成为省级数字化的经济示范园区，在全省推广，也作为深哈对口合作项目进行推广，这一个项目为它带来非常大的支持，有专属政策的支持，包括省、市里面有好的企业来了都往这里推，对园区的招商与影响力起到很明显的助推作用。

  另外一个就是重点产业的发展，这个势头也很重要。各省都会提出一些重点发展的产业，在当地打造一些特色主题的产业园区。如果抓住这个机会，对当地的产业园区树立影响力也是非常有帮助的。

  在这里也是举一个例子，在全国发展工业的只有两个省，一个是云南，有十几家企业获得了牌照，允许CBD的提取和应用。CBD在很多地方都可以用，包括化妆品、药物里面都可以用。黑龙江是第二个放开工业的省份，并且在自贸区进行试点。在这里要建立工业的示范基地，如果说我们做产业园的抓住了这个环节，从CBD的提取、研发、中试、精加工到应用层面，打造主题特色园区，形成产业生态，这时候就会出台一些相关的配套政策，你去打造和运营这个园区，就可以深度的去参加了，并且跟政府共建。因为政府也要政绩，它就会形成示范效应，并且有几率会成为当地的一个考察基地，上面领导都来你这里考察，因为这里就是它的示范。这就是借助它的主导产业高质量发展。

  还有产业高质量发展的规划。不管在哪个功能区还是行政区，都会对当地的产业发展做一个很好的规划，有主导产业链，加一两条辅助产业链。当然现在很多地方政府做产业招商，它也是乱七八糟的，对产业定位并不清晰。而且没有梳理出应该发展的优势主导产业，这样就有点混乱。所以很多地方为什么现在招商并不成功？就是这样的一个问题，可能也是因政府领导频繁变动，他不太在乎三五年之后的事情。

  如果我们这个产业园区在当地进入它的主导产业高质量发展规划里面，它就会在产业空间、产业链的培育计划方面纳入其中，就可以跟政府进行共建，它也会在共建的过程中有很多匹配的产业政策进来。如果说你这个产业园区根本就没有进入政府的视线范围，没有在它的主导产业，或者说它要培育的、着重关注的产业链上，你这个产业园就被边缘化了。在当地你这个产业园很难成功。

  另外一种原因是科学技术创新，这也是国家重大的战略转型，这次科技部改组，把一些日常的事务都剥离到了工信部，比如高新区的建设和管理都到了工信部，科技部重点就是解决卡脖子技术、前沿技术和关键核心技术做一些突破。各地政府其实都有大量的科技资金。

  这里举了一个例子，某个区在2021年的科技资金是3900万，政府不太会使用这一些科技资金，都是撒胡搅面，这个企业补100万，那个企业补50万。而一个园区运营机构了解到相关的信息之后，承接了本区的“相约星期五”的定期产业服务活动，不仅获得了资金补贴，还与当地政府部门保持间米联动，同时与本区所有企业建立了紧密联系，在当地获得了丰富的资源，非常有利于在本地拓展并运营更多的产业园区。

  还有就是功能区考核排名。这一点各区是很看重的，比如经济开发区，国家级经济开发区有234家，属于商务部管。国家级高新区是178家，原来属于科技部下面的火炬中心管，现在整体被划进工信部管，这400来家国家级开发区每年要进行全国的排名，要排出50强、100强进入荣誉榜。有些连年退步的就会被部委约谈、通报批评。如果在西部地区的高新区、经开区进入最后20名，第一年亮黄牌，第二年亮红牌，第三年摘牌，对地方政府来说影响太大了。所以也可以抓住这样的机会，比如说我们在青岛高新区有一个产业园，经开区有30个考核指标，对外开放30分、高水平发展20分、绿色发展15分，我们大家可以跟功能区管委会合作，帮它完成一些指标，让它在考核的时候能多得一点分，排名能往前移一点。这样你跟他合作，就借助产业园空间载体，助推它的考核排名，地方政府对你的依赖性就比较大。

  还有产业转移、招商活动，这是常规的工作，包括还有异地注册。招商蛇口也跟很多地方政府合作，比如说我们在无锡跟地方政府合作成立轻资产运营公司，运营30多万平米的园区，实际上的意思就是帮它进行招商，进行数字化转型，做园区的专业运营服务。同时它又在深圳弄个两层楼，搞一个飞地投资促进中心，我们也帮它运营。现在各个地市一般3个月一大考，一个月一小考，排名靠后的市长还要作表态发言，所以政府也是非常内卷的。

  还有就是产业链上下游及配套服务。其实运营服务很多年前都在做，包括数字化，我记得2016、2017年的时候我们也在做智慧园区线上线下服务，那时候天安云谷做得不错，当时我们都去学习、参考。到今天为止，这个运营服务这么多年也没有太多实质性的推进，很多还是做表面文章。

  另外就是同行业联盟，目前大中小融通，助力企业成长，这个事情有很多公司在做，能够开展产业链上下游融通的活动。

  在投资这一块，跟政府也可以合作，我在哈尔滨也有操作比较成功的案例。可以把园区的企业组织起来，组团到对我们有意向的城市，去给地方赋能，做点贡献。但是这个企业可能跟地方政府，包括政府下面的平台公司、教育学习管理机关、医疗机构有些业务的合作，你也可以组团跟政府一起去要一些订单。当然，到地方政府那边也可以交换一些他要的东西。比如把深圳的企业引到内地一个区域，可以跟当地的政府要一点搬迁费、要点订单，一家公司可能比较难谈，但是一个园区的企业一起去谈，还是有一些可能性的。

  做产业还要借助高校、科研院所的核心资源，链接产业资源。这里有一个案例，我们在蛇口打造国际创新中心、成果转化中心，我们把一些科学家引进过来，其中有一个哈工大的教授，他帮助梅岭电源解决卡脖子的技术，梅岭电源每年也会给他一些费用。我们链接到这个教授之后，他把他的客户梅岭电源也带到我们这边落户，所以高校和科教人士也可以帮我们链接很多企业资源。

  产业生态这件事情就不说了，主要是为企业解决一些融资问题，提供一个背书。作为企业来说势单力薄，如果有园区为它棒背书，可以让它获得一些东西，特别是在融资方面。

  这是公共技术服务平台，这一点很重要，特别是生物医药园区是很需要的，这对企业进驻来说是非常大的利好。

  现在园区的收益模式很多，包括有撮合收益，还有为园区公司可以提供集采服务，这都是有收益的。包括快递，现在很多办公楼最后100米，快递公司不能进驻，园区能解决它最后100米的问题，跟快递公司合作，这个收入也是不菲的。

  最后就是运营的高低，这才是最高境界，园区运营企业不单单是做一个房东，有家公司给我比较大的启发，此公司以前是做医疗器械的，他把医疗器械卖给医院，其实不是太好卖。后来它进行了转型，做园区运营，它把从事医疗方面的产业链上下游企业集合起来，为一些医疗机构提供综合解决方案，它就不光是收租金了，从而获得了丰厚收益，园区运营增值收益方面是可以让我们思考和启发的。